השקעות בנדל"ן בארה"ב
בדומה לשאר מדינות העולם המערבי, השקעות נדל"ן בתחום הדיור או המסחר חייבות בדיווח ובמיסוי גם בארה"ב וגם בישראל. הרצון להשקיע בסוגי נכסים שכאלה מעלות שאלות וסוגיות רבות, ועל חלקן מאמר זה ינסה לענות.
איזה סוגי הכנסות חייבות בדיווח ובמס?
הכנסות שכירות מהנכס (בשוטף).
רווח הון בעת מכירת הנכס ארוך מועד (מכירה יותר משנה ממועד רכישת הנכס).
רווח הון בעת מכירת הנכס קצר מועד ( מכירה פחות משנה ממועד רכישת הנכס).
הכנסות אלה חייבות במס הן בארה"ב והן בישראל, וזה עקב סעיף 7 לאמנת המס בין ישראל לארה"ב. סעיף זה מגדיר את אופן "זכות המיסוי הראשונית", כאשר במקרה שאזרח ישראלי משקיע בנכס בארה"ב, זכות המיסוי הראשונית היא של ארה"ב. גם מדינת ישראל "זכאית" לקבל דיווח ומס עבור הכנסות אלו, אך זה לאחר שדווח ושולם לארה"ב, ובהתאם לתנאים שנקבעו באמנת המס.
מה כולל דו"ח המס המוגש בארה"ב ?
דוח המס המוגש בארה"ב כולל הכנסות והוצאות הקשורות לתפעול והשכרת הנכס, כאשר בעיקרון נכללות כל ההוצאות הישירות הקשורות לתפעול ואחזקת הנכס, כמו גם הוצאות עקיפות אשר הוציא המשקיע לניהול הנכס מרחוק (כגון: עלות טיסה לביקור בנכס, בתי מלון, השכרת רכב, טלפונים וכדומה). בין ההוצאות הישירות על הנכס: ניקיון ואחזקה, ביטוח הנכס, מיסי ארנונה מקומיים, פרסום הנכס, עמלות סוכנים ומתווכים, דמי ניהול לחברת הניהול המטפלת בנכס, ריבית על משכנתא, שכ"ט לרואי חשבון ועורכי דין ועוד. חשוב לציין כי יש לשמור תיעוד של הקבלות של כל הנזכר לעיל, וזה כדי שיהיה ניתן להציגן במקרה של ביקורת שתיעשה על ידי רשות המס האמריקאית.
מהו מיסוי רווח הון בארה"ב ?
כאשר מוכרים נכס, נוצר רווח או הפסד להון, זה נקבע כמובן בהתאם לסכום המכירה מול עלות הקנייה. רווח או הפסד זה מדווח בדוח המס השנתי, ובמקרה של רווח הוא חייב במס. רווח או הפסד הון מוגדר כהפרש בין התמורה ממכירת הנכס (בניכוי הוצאות המכירה), לבין עלותו המופחתת של הנכס.
שיעור מס רווח הון פדרלי בארה"ב לנכס שהוחזק למעלה משנה:
מדרגת מס
1. 0% עבור הכנסות הנעות בין 0-37,450$
2. 15% עבור הכנסות הנעות בין 37,451$-413,200$
3. 20% עבור הכנסות החל מ-413,200$ ומעלה
כמו כן, בהתאם למדינה בה הנכס ממוקם, יש להוסיף מס מדינה. חשוב לדעת כי מכירת נכס בתקופה של פחות משנה בין מועד הקניה למועד המכירה, ייחשב כהכנסה רגילה וימוסה בהתאם למדרגות המס הקיימות בארה"ב.
מהו מיסוי רווח הון בישראל ?
עבור נכסים שנרכשו לאחר 1.1.2003, שיעור מס רווח הון בישראל עומד על 25%. כנגד חבות המס בישראל, יינתן זיכוי בגובה מס רווח הון פדרלי אשר שולם בארה"ב, כלומר המשקיע יידרש לשלם בישראל את ההפרש בין המס אשר שולם בארה"ב (בד"כ 15%) לבין המס בישראל, כך שחבות המס הכוללת תהיה לרוב 25%.