מאמרים נבחרים
מאמרים אחרונים
ארכיון
עקבו אחרינו
  • LinkedIn - Black Circle
  • Twitter - Black Circle
  • Facebook - Black Circle

סקירת מס בנדל”ן


כללי

‏השקעות נדל"ן (מגורים/מסחרי) חייבות בדיווח ובמס בארה"ב ובישראל בדומה לשאר מדינות העולם המערבי, בסקירה זו, ננסה לענות על מספר שאלות עקרוניות הנוגעות לנושא.

במהלך חיי הנכס, צפויים שלושה סוגי הכנסות החייבות בדיווח ובמס:

‏א. הכנסות שכירות מהנכס (שוטף).

‏ב. רווח הון בעת מכירת הנכס קצר מועד (פחות משנה)

ג. רווח הון בעת מכירת הנכס ארוך מועד (יותר משנה)

הכנסות אלו חייבות במס הן בארה"ב והן בישראל.

סעיף 7 לאמנת המס בין ישראל לארה"ב מסדיר נושא זה ומגדיר את אופן "זכות המיסוי הראשונית", אשר במקרה של השקעה של תושב ישראל בנכס בארה"ב, זכות המיסוי הראשונית, הינה לארה"ב.

מדינת ישראל "זכאית" אף היא לדיווח ומס בגין הכנסות אלו, לאחר ארה"ב כאמור לעיל ובהתאם לתנאים אשר נקבעו באמנת המס ובדין הפנימי של המדינות (בכפוף כאמור לכללי הזיכוי ממסי כפל וכו').

מיסוי הכנסות שכירות בארה”ב

‏דוח המס המוגש בארה"ב כולל הכנסות והוצאות הקשורות לתפעול והשכרת הנכס, כאשר בעיקרון יכללו כל ההוצאות הישירות הקשורות לתפעול ואחזקת הנכס וכן הוצאות עקיפות אשר הוציא המשקיע לניהול הנכס מרחוק (טיסה לביקור הנכס, טלפונים, פקסים וכו'...)

‏הוצאות ישירות לדוגמא: ביטוח הנכס, מיסי ארנונה מקומיים, פרסום, ניקיון ואחזקה, עמלות סוכנים, דמי ניהול לחברת הניהול המטפלת בנכס, שכ"ט מקצועי לעורכי דין ורואי חשבון, וריבית על משכנתא.

הוצאות עקיפות לדוגמא: כרטיסי טיסה, בתי מלון, רכב שכור, ואש"ל.

יש לשמור תיעוד של הקבלות הנזכרות לעיל, על מנת שניתן יהיה להציגן במקרה של ביקורת של מס ההכנסה האמריקאי.

פחת על הנכס: תקנות הפחת בארה"ב על נדל"ן למגורים קובעות הפחתת הנכס בשיטת "הקו ישר", על פני 27.5 שנים.

‏שיעורי המס לשנת 2015 (פדראלי), נעים בין 10% המדרגה הנמוכה ביותר, לבין 39.6%, עבור מדרגת המס הראשונה ( 0-4000$) קיימת חובת דיווח ועם זאת הינה פטורה מתשלום מס בארה"ב, עם זאת, בישראל לא קיים פטור זה ותשלום המס הינו מהדולר הראשון.

‏בנוסף למס פדראלי יש לדווח ולשלם מס גם לרשויות המדינה בה נמצא הנכס, כאשר גובה המס משתנה בין מדינה למדינה , המס משתנה בי